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東方證券發布研報稱，維持華潤萬象生活（01209）“買入”評級，目標價52.55港元，其依托母公司華潤置地持有的優質物業資源，無需承擔重資產投入與開發風險，即可享有稀缺的重奢資源與核心地段優勢。憑借強大的品牌議價能力、卓越的運營團隊及持續擴大的管理規模，公司實現超越行業基本面的同店增長，并通過經營杠桿效應不斷提升利潤率，展現出低風險、高盈利的強勁彈性。

東方證券主要觀點如下：

母公司重資產持有大體量優質商場，華潤萬象輕資產商管享有空間卡位和規模優勢

華潤萬象生活對商戶具備強定價權，同店和規模成長驅動經營杠桿效用提升，未來商管業務的收入與盈利增長確定性強，市場部分人習慣將萬象系商場直接與龍湖集團的龍湖天街、新城控股的吾悅廣場類比，雖然三者同為內資購物中心，但后兩家開發持有和運營集中于同一主體，享有租金收入的同時需承擔前期龐大資金沉淀、較長回報周期，以及苛刻的財務回報條件。而萬象系商場由母公司華潤置地開發持有，商管環節則被拆分出來由華潤萬象生活運營。因此，公司輕資產模式無需龐大的資本投入，卻可享母公司大體量且優質項目的運營紅利，風險低、盈利能力高，經測算證明盈利向上彈性更強。

公司商管核心競爭優勢在于對商戶不斷強化的議價能力，這主要源于母公司穩定增長的、大體量優質購物中心的合約支持

母公司是中國購物中心領域早期進入者，搶先布局關鍵地區市場占據核心地段，此外其數量穩居行業第一梯隊，儲備仍在有序增加，這為公司帶來稀缺重奢資源、與品牌深度綁定的關系，以及調租換鋪的強勢話語權等，結合公司專業、有創造力的團隊不斷在動態的市場變化中找尋最優解，得以形成客流-銷售額-品牌吸引/更新的正反饋，從而使得在管商場表現能夠超越消費基本面，并且實現長期同店增長。

在萬象系購物中心同店增長和規模擴張下，公司經營杠桿效應增強，商管運營的利潤率有望繼續提升

在單個購物中心項目層面，大部分成本相對固定，或隨通脹同步增長，因此同店租金的穩健增長能夠帶來NOIMargin的增長；在公司層面，隨著母公司不斷新建購物中心，總部的招商和營銷人員可以管理更多項目，且經驗與模式也能夠適當遷移，勞動效率提升拉動利潤率上行。

風險提示

消費基本面下行超預期的風險。母公司交付不及預期。第三方項目拓展不及預期。數據統計可能存在遺誤/變動。假設條件變化影響測算結果。